经济发展，离不开项目建设；项目建设，离不开土地资源。在当前土地指标越来越紧缺、供需矛盾越来越突出的形势下，如何破解土地制约瓶颈、保障项目落地建设？青岛市即墨区按照全市“项目落地年”部署，转变思路、创新打法，改变过去依赖土地增量开发的单一做法，积极探索存量挖潜、二次开发的新路径，多措并举盘活闲置低效用地，在“零增地”的情况下为重点项目落地发展腾出充足空间。目前，即墨区已盘活闲置低效用地137宗、5240亩，成方连片二次开发老旧园区5个，“腾笼换鸟”建设小型“园中园”25个，有力保障了计划总投资350余亿元的234个优质项目顺利落地。主要有以下几种案例：

基金引导——以资本力量撬动老旧园区全面改造，“腾笼换鸟”引进优质项目，实现老旧园区向新型园区的华丽蝶变。金山工业园是即墨区环秀街道2005年规划建设的工业园区，规划占地1800亩，但多年来仅落户41家小散污的传统企业，每年税收贡献不足400万元，“守着金山不见金”。为此，环秀街道联手山东省金融资产管理股份有限公司，对金山工业园进行全面改造，按照产城一体的理念，成方连片盘活土地资源。1800亩土地规划为1000亩产业用地、480亩开发用地、320亩道路用地。街道负责企业征迁，金融公司负责投资开发，以480亩开发用地进行资金平衡，并将拆迁资金列入土地储备成本，倒算支出、锁定地价，最终在没有增加财政投入的情况下，实现园区的全面升级。园区改造拓展出充分发展空间，计划引进10余个产业高端项目和产业综合体，目前已落户盈凡科技亚太区总部、联东U谷·生命健康城、容科机电科技、智慧科技城等高新产业项目4个，总投资达55亿元，并与5个项目达成落户意向。园区满产后，年可实现税收约4亿元，是过去的100多倍，土地效益将实现几何裂变式倍增。

国企引领——由国企公司收购土地建设“国企园”，以“飞地”模式精准落户项目，实现优质资源跨空间整合。鑫诚恒业公司是即墨的一家区属国有企业，近年来，该公司发挥国企资源优势，与功能区、镇街三方携手联动，依法收购多处闲置低效地块实施二次开发，打造起多个标准化小型产业园，以“飞地”模式精准落户项目，实现园区建设、项目落地同步推进。其中，在汽车产业新城，收购青岛海隆机械公司270亩低效用地，为一汽解放新能源商用车项目“量身定制”改建12万平方米的标准厂房及办公楼，通过租赁形式使项目方“拎包”入驻、当年投产，2020年生产卡车10万余辆、产值达到74亿元，“腾笼换鸟”带来近百倍的产值跃升；在北安街道，收购190亩土地打造智能高新装备产业园，新建8万平方米的定制化标准厂房，牵线经济开发区落户一汽模具、豪江科技、海隆AL板3个高新产业项目，去年实现产值3亿元，满产后年可实现产值5.7亿元、税收6000万元；在金口镇，收购186.9亩土地打造智能智造产业园，新建9万平方米标准化厂房及配套设施，落户海顺吉华机械、德旭新材料、瀚海半导体3个优质项目，满产后年可实现产值10亿元、税收4000万元；在田横镇，利用260亩土地打造32万平方米的海洋生物及装备智造产业园，一期19.3万平方米将于10月份完成，目前正在洽谈引进专业运营公司，进行市场化招商和专业化运营。

平台运作——引进专业运营平台公司开发建设“专业园”，统筹项目招引与运营服务，实现项目轻装上阵、拎包入驻。即墨区潮海街道按照平台化运作模式，利用都市产业园中89亩低效用地，引进联东U谷这一国内规模最大的产业园区运营领军企业，投资5亿元建设8.9万平方米的多层工业厂房，打造联东U谷·即墨科技创新谷，聚焦智能制造、海洋生物、电子信息等新兴产业实施市场化招商。近100亩的土地，原来仅落户一家传统企业，实施二次开发后建设的“园中园”，可容纳项目50余个，建成运营一年来已落户优质项目36个，土地利用效率大幅提升。

作为专业运营平台，联东U谷统一配建生产服务及商业服务设施，统一做好物业、清洁、环保、餐饮、治安、投诉处理等“一条龙”生活服务，统一提供律师、会计师等专业化服务，让入驻企业“拎包即可入驻、办事无需出园”，节省了大量资金成本和时间成本。同时，采取“金融扶持＋投资参股+租金入股”模式，为入园企业提供担保贷款和资金支持，增强了园区对项目的吸引力。

民企自建——引导民营企业利用现有土地开发建设“企业园”，以商招商入驻产业链项目，实现企业园区化、产业集聚化。青岛怡发龙山产业园，是由即墨区一家民营企业——青岛鑫怡发置业有限公司投资建设的一家小型园区，集生产车间、创意研发、生活配套服务于一体，占地98亩，建筑面积12万平方米，容积率达到1.84，建有10个标准化多层厂房及办公服务等公共设施。这一地块原是一处砂石加工场地，占地多、能耗大、产出少。龙山街道引导企业方投资打造智能制造小型园区，以商招商引进产业链项目。企业方利用自身资源优势，通过厂房租赁等形式引进落户森泓机械、富隆精工等6家智能制造企业，并签约3家即将入驻。满园后可容纳10家企业，年产值可达10亿元、亩均税收超过40万元，大幅提高了土地集约率和使用效益。另外，即墨区多个镇街、功能区都创新各种方式，引导本土企业、招商项目利用存量土地打造小型产业综合体，开创出“企业园区化”发展新模式。比如，青岛顺德包装彩印公司正在推进50亩土地二次开发，分期拆除2万平米老旧厂房打造小型工业园，一期建设4万平方米的多层厂房，企业自用部分升级设备、扩大产能，剩余部分对外租赁招商，已落户1家汽车配套项目，并与四川大学智能机器人研发制造项目达成落户意向。引进的青岛奥旭智能制造项目，计划利用30亩闲置土地建设3.5万平方米的6层产业园，主要建设智能芯片研发生产区、智能厨具新材料研发生产区、智能厨具产品研发生产区及公共服务区“四大区块”，可落户大小企业20余家，项目刚开工就与10家企业达成落户意向。青岛市即墨区通过存量盘活找空间、找出路，使各类资源要素更加高效配置，有效解决了项目落地难、建设周期长、投资成本高等系列问题。分析这些成功案例，主要有以下经验启示：一是存量盘活将成为保障项目落地的必由路径。在新增用地指标紧缺的新常态下，即墨区盘活闲置低效用地，开发建设多层工业厂房，引导企业上楼生产经营，在不增加用地的情况下实现了更多项目落地。应对现有供而未用或供多用少的存量土地建立“户口档案”、动态管理，积极实施二次开发、集约利用。二是多元投入是促进园区转型升级的有效方式。即墨区创新投资开发模式，建成各种不同规模、不同类别的新型园区，有效破解了土地供需矛盾问题。因此，园区建设应打破依靠财政投入的传统模式，探索多元投入、引导各种资源要素参与园区建设，实现“以企养园”“政企共赢”。三是专业运营是优化园区营商环境的重要保障。即墨区引导平台公司、民营企业开发建设小型园区，统一提供定制化、专业化、集成化的综合服务，精准解决了入驻企业的所需所求。同时，依托企业资源优势以商招商，采取厂房租赁、转让和资金入股等形式，快速招引上下游企业入驻，实现集群发力。可以引导开发更多的小型园区，通过专业运营、精准服务，实现企业园区化、运营平台化、产业集聚化发展。四是亩产效益应成为项目质量评价的主要标准。科学评价发展质量，辨识企业“含金量”，能够引导企业主动集约用地、节能降耗，推动落后产能转型升级。应树立“以亩产论英雄”的发展理念，积极推行工业企业“亩产效益”评价改革，以科学的评价标准引导资源要素向优质高效领域集中，推动经济实现高质量发展。